2011年第一季度楼市量跌价 开发商资金链日益趋紧

　　2011年第一季度，中国房地产市场不但遭遇房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统的春节成交淡季的影响。在这种情况下，房企的资金链普遍出现紧张状况，最新的上市房企年报显示，部分房企的负债率有所提高，资金压力加大，22家上市房企宣布不进行分红。

　　然而，3月份全国主要城市房价却并未出现松动，相反大多出现均价微涨的局面。新近发布的房企一季度销售排行更是显示，大型房企一季度的交易额猛增，不少房企正试图以地域布局调整和产品品种转型扛过降价压力。

　　3月份是京15条全面落实的一个月，受到政策的影响，3月北京楼市出现量价齐跌的局面，下行压力正在加大。
　　据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，截止到3月30日，北京新房成交5385套，同比下降36%；二手房住宅交易总套数为10493套，虽然环比2月有一定上涨，但是与2009年、2010年同期相比，成交量明显下降近六成。

　　值得注意的是，受调控的影响，3月份北京楼市成交价格下滑两成，降幅之大甚为少见。

　　深圳市规划国土委的数据也显示，深圳新房成交均价19424元/平方米，环比下降5.65%，同比下跌4.94%。不过，业内人士表示，这其实只是价格较低的深圳关外新房大量成交造成的“虚跌”。而二手房方面，根据深圳中原数据，深圳全市六区成交均价为每平方米19606元，环比2月上涨0.8%，同比上涨了6.69%。

　　同样的情况也出现在广州。广州楼市最新数据显示，广州上月全市一手楼市成交低迷中略有上升，在全市均价下降的同时，中心六区一手楼房价仍上涨6.5%，达到21969元/平方米。而在长沙这样的二三线城市，过去的一个月房价非但没有降，反而大幅上升，网签均价已从月初的7225元/平方米，涨至目前的9997元/平方米。

　　4月4日，中国房地产指数系统百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本调查数据。数据显示：2011年3月，全国100个城市住宅平均价格较上月(2月)上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。其中北京等大城市全样本调查数据显示，除上海环比均价下跌0.02%外，大城市均价都呈现环比上涨，但涨幅都在1%以内。

　　然而，尽管全国大多数城市均价出现环比微涨局面，但随着各地房价调控目标出炉后引发的舆论反弹，国务院施压房价控涨指标，各地楼市依然面临降价压力。与此同时，经历了2010年的积极扩张，再遭遇此后的频密调控，开发商的负债正在激增。

　　近日，“招保万金”四家龙头房企发布的年报显示，其2010年负债合计高达3718.42亿元。其中，龙头万科负债合计达1610.51亿元，同比增长74.68%。据Wind数据的不完全统计，已公布2010年年报的39家两市上市房企，负债合计总额高达6435.31亿元，较2009年末增长55.12%。

　　资金链趋紧加大了开发商融资需求。据W IND统计，2010年至今，A股有49家地产公司披露增发预案，预计募集资金共约1114.63亿元，但整个2010年仅有中弘地产、凤凰股份两家地产公司顺利成功实施增发，再融资金额同比2009年减少近九成。两市合计有12家房地产板块公司增发方案流产。此外，楼市调控还导致多家房企借壳上市的梦想破灭。

　　4月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》。万科集团以320亿元的销售额位列榜首，恒大集团、万达集团分别排在第二和第三位。

　　榜单显示，销售金额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为88亿元和54万平方米，对比2010年一季度，TOP10企业销售金额入榜门槛增幅达64%。销售金额在50亿-100亿元之间，有9家企业入榜。销售金额在20亿-50亿元的企业也扩大至15家，其中20亿-30亿元企业达8家。

　　值得关注的是，在严厉的限购政策封锁住宅投资渠道后，商业地产迎来了一轮成交热潮，而此前加码商业地产的企业也渐入收获期。其中，万达集团凭借商业地产在全国范围内的热销，以187亿元获得销售金额季军位置。而SOHO中国受一季度供应影响未入席榜单，但未来业绩值得期待。

　　与此同时，以万科集团、绿地集团为代表的不少以商品住宅开发为主的企业在加码商业地产之后，企业业绩也得到了提升。其中，万科集团一季度商业地产贡献约40亿元，占比达13%；而绿地集团一季度商品房的销售金额中，商业地产占比近三成；中粮集团亦凭借商业地产的因素首次进入销售金额排行榜前二十。此外，资产重组后，世茂房地产附属公司世茂股份在商业领域的发展也渐入佳境，一季度销售金额贡献率在20%-25%左右。

　　在悄然转型的同时，包括引领了2008年楼市降价风潮的万科在内，中国的一线房地产企业仍然没有大规模降价促销的打算。富力地产、合生创展、远洋地产等净利润大幅度增长的房地产企业，均把持有型物业当做了下一阶段的新拓展方向，从而规避住宅市场长期调控面临的政策风险。